Vanha toimistorakennus seisoi Helsingin keskustassa vuosia tyhjillään. Muutos asuintaloksi edellytti muun muassa hiilikuituvahvistuksia rakenteisiin.
Vuonna 1966 valmistuneen toimistotalon muuttaminen asunnoiksi muuttui vuosien aikana miljoonaprojektiksi, joka kävi tilaajalle kalliiksi.
”Jo Helsingin ydinkeskustassa oleva tontti on ollut huomattavan arvokas, aikaa on mennyt ja rakennuskustannukset ovat olleet merkittävät. Ei tässä omistaja tienaa – enää”, summaa remonttihankkeessa tilaajaa edustanut Jari Laine.
Mahdollisuudet tienata menivät, kun projekti venyi ja asuntojen myymiselle suotuisat vuodet lipuivat ohitse. Lisäksi tulivat vielä ylimääräiset remonttikustannukset.
Lähtökohdiltaan tarjolla oli kiinnostava kohde: näyttävä kuparipintainen toimistotalo tyylikkäillä 60-luvun nauhaikkunoilla. Sijainti on keskeinen mutta rauhallinen. Rakennuksen runkosyvyyskin oli sellainen, että siihen oli helppo suunnitella asuntoja toimistohuoneiden tilalle.
Kuparipintainen toimisto rakennettiin Helsingin Kamppiin 1960-luvulla. Tien toisella puolella olivat muun muassa Ruoholahden ”sadan markan villat”, 1880-luvulla työläisväelle rakennettu vanha puutaloalue, joka on edelleen olemassa.
Tässä ympäristössä modernia arkkitehtuuria edustava toimisto erottui jo kauas. Kahdesta osasta koostuvassa talossa oli korkea seitsenkerroksinen osa ja matalampi kaksikerroksinen puoli.
Tuolloin rakennuksessa toimi ainakin autokauppa, siitä ovat todisteena Wartburg ja Trabant -tekstit rakennuksen korkeassa osassa.
Rakennus oli toimistokäytössä pitkälle tämän vuosituhannen puolelle.
Vuonna 2016 puolalaisomisteinen Icon Construction osti talon Suomen Luterilaiselta Evankeliumiyhdistykseltä ja Työeläkelaitokselta.
Ostosopimuksen edellytyksenä oli, että taloon saadaan lupa asuntojen tekemiseen. Näin tapahtui ja rakennukselle tehtiin remonttisuunnitelmat vuonna 2016. Vuonna 2017 puolalaisyritys myi rakennuksen suunnitelmineen Nuorisosäätiölle.
Aika pian tämän jälkeen Nuorisosäätiö joutui maksuvaikeuksiin ja talo palautui entiselle omistajalleen vuonna 2021.
”Kauppa tavallaan peruutettiin”, kertoo Laine, joka on Nuorisosäätiön nykyinen hallituksen puheenjohtaja ja myös taloyhtiö Kampin Kuparin hallituksen puheenjohtaja.
Remontti ei edennyt
Puolalainen sijoittaja aloitti lopulta remontin itse vuonna 2021, mutta rakennuksen muutostyöt jäivät kesken peräti kahdelta urakoitsijalta. Ensimmäinen meni konkurssiin ja toinen vetäytyi hankkeesta. Remontissa ei päästy purku-urakkaa pidemmälle vuoteen 2023 mennessä.
”Rakentamisessa oli suuria vaikeuksia”, Laine kertoo. ”Rakentaminen oli puolalaisjohteista, ja se epäonnistui.”
Tässä vaiheessa omistaja otti yhteyttä Jari Laineeseen, ja urakkaan ryhdyttiin kokonaan paikallisin voimin.
Laine pestasi A-insinöörit hoitamaan rakentamista projektinjohtopalveluna.
”Meillä oli päätoteuttajan velvollisuudet, hoidimme kilpailutukset ja etsimme urakoitsijat, mutta kaikki sopimuksen tehtiin suoraan tilaajan kanssa”, kuvailee rakennuttajapäällikkö Jaakko Jauhiainen A-insinööreistä.
”Tällaisessa mallissa ei ole lainkaan pääurakoitsijaa, mikä tarkoittaa, ettei hankkeen kokonaiskustannuksia tarvitse sitoa työn alussa. Se mahdollistaa nopean käynnistyksen.”
Työt saatiin uudelleen käyntiin syksyllä 2023. Ensimmäinen tehtävä liittyi purkutöiden loppuunsaattamiseen. Jäljelle jäi käytännössä vain rakennuksen betonirunko, ei mitään muuta.
Rakennuksen kuparijulkisivut oli purettu jo aiempien urakoitsijoiden toimesta. ”Siinä oli paljon kuparia. Ne varmaan kelpasivat monelle”, Jauhiainen tuumaa.
Lopulta pilari-palkki ja pilari-laatta -runkoisen talon julkisivut purettiin kokonaan, mitään ei jäänyt jäljelle.
Uudeksi julkisivumateriaaliksi ehdotettiin kuparin sijaan jotain halvempaa vaihtoehtoa, esimerkiksi kuparinsävyiseksi värjättyä alumiinipintaa, mutta ehdotukset eivät kelvanneet kaupungille.
”Kaupunki hyväksyi vain kuparin”, Laine kertoo. ”Se maksoi tilaajalle noin miljoona euroa enemmän kuin se olisi maksanut jollain muulla pinnalla.”
Vain sisäänvedettyjen ylimpien lisäkerrosten julkisivu on peltiprofiilia, kaikki muu on sataprosenttista kuparia.
Purkutöiden aikana huomattiin myös, että sisäpihalla ollut kansirakenne oli vuotanut autohalliin. Kansi purettiin kokonaan ja autohallin alapohjakin piikattiin pois.
”Siinä meni alapohjarakennekin uusiksi. Osa betonivalusta oli tehty suoraan kallion päälle, joten kalliota jouduttiin louhimaan, jotta salaojalle saatiin reitit”, Jauhiainen kertoo.
Metro kulkee talon alla
Lisämielenkiintoa aiheutti se, että metro kulkee millilleen rakennuksen alapuolella. Siksi kalliota ei voinut räjäyttää, vaan sitä piti irrottaa kiilaamalla.
”Siinä tehtiin hyvin massiiviset rakenteelliset työt, joita ei ollut alun perin suunnitelmissa”, Jauhiainen sanoo.
Autohallin uudelleenrakentaminen aiheutti tilaajalle runsaasti ylimääräisiä kustannuksia.
”Saatiin taas toista miljoonaa euroa menemään siihen”, Laine toteaa.
Lohdutuksena Jauhiainen toteaa, että nyt työ on tehty viimeisen päälle pieteetillä.
Pienempiä yllätyksiä tuli myös muualla työmaalla.
”Kun aloitettiin, meille kerrottiin, että peruskorjaussuunnitelmat olivat valmiina, mutta käytännössä suunnittelu jouduttiin tekemään uusiksi”, Laine sanoo.
Se näkyy remontin hinnassa.
Laine ei kerro lopullista hintaa, mutta sanoo, että remontti maksoi ”valtavasti”. Kokonaan uuden rakennuksen olisi tehnyt halvemmalla.
Toisaalta nyt kun rakennuksen vanha betonirunko säästyi, säästyi myös uuden betonin valmistamisessa syntyviä ilmastopäästöjä.
”Laskimme, että säästöä syntyi 42 prosenttia uudisrakennukseen verrattuna”, Laine kertoo.
Kalliiksi kävi myös betonirakenteiden vahvistaminen hiilikuidulla.
”Rakennuksen huonekorkeus on niin matala, että runkoa jouduttiin vahvistamaan hiilikuidulla teräspalkkien sijaan”, Jauhiainen kertoo.
Rungon vahvistaminen oli tarpeellista, koska betoniin jouduttiin tekemään paljon lisää läpivientejä asuntojen ilmanvaihtokanavien ja viemäröintien takia.
”Asunnoissahan näitä tarvitaan paljon enemmän kuin toimistoissa”, Jauhiainen muistuttaa.
Lisäksi matalan osan katolle tehtiin teräsrakenteinen lisäkerros jo aiemmin tehdyn lisäkerroksen päälle, mikä osaltaan lisäsi rungon kuormitusta.
”Yleensä rungon vahvistukset tehdään betonista tai teräksestä, mutta se ei ollut nyt mahdollista matalan huonekorkeuden takia.”
Hiilikuitunauhoilla rakenteita pystytään vahvistamaan ilman massiivisia rakenteita.
”Esimerkiksi kaikki uuden läpivientialueet vahvistettiin hiilikuidulla, samoin kantavat palkkirakenteet”, Jauhiainen kertoo.
Kaikkiaan hiilikuitua liimattiin rakenteisiin 500–1000 neliötä.
”Työvaihe kesti lähes kolme kuukautta. Hiilikuidun liimaaminen edellyttää myös tiukkaa olosuhdehallintaa, siksi meillä oli talon ympärillä kaksinkertainen sääsuoja.”
Myyntiin ja vuokralle
Taloon tehtiin kaikkiaan 75 asuntoa ja lisäksi liiketiloja. Suurimmat asunnot ovat noin sataneliöisiä, pienimmät alle 40 neliötä.
Jossain vaiheessa suunnitelmissa oli laittaa kaikki asunnot vuokralle, mutta nyt osa asunnoista on myynnissä.
”Pidemmän päälle omistajan tarkoitus on luopua kaikista asunnoista”, Laine sanoo.
Vuokraamiseen päädyttiin asuntomarkkinatilanteen takia. Kaikki vuokralle tarjotut asunnot vuokrattiin saman tien, myytävistä asunnoista noin 40 prosenttia on varattu.
Neliöhinnat ovat 10 000–12 000 euroa, alueen hintatason mukaan. Laineen mukaan se tarkoittaa, että asunnot myydään ”omakustannehintaan”.
”Eihän tässä omistaja tienaa. Yritetään vain saada se mitä saatavissa on.”
