Isännöitsijä ja lakiasiantuntija nimeävät huonosti hoidetun taloyhtiön tunnusmerkit, joita moni ei tajua lainkaan. Isännöitsijä kertoo, millaisessa tilanteessa hän ei ikinä ostaisi asuntoa taloyhtiöstä. ”Ihmiset ostavat asuntoja leväperäisesti.”
Jos asuntoa ostava ei ole tarkkana, voi luvassa olla yllättäviä lisäkuluja ja murheita. Kokenut isännöitsijä ja lakiasiantuntija kertovat, mitkä merkit kertovat huonosti hoidetusta taloyhtiöstä.
Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama ei luottaisi vain myynti-ilmoituksen mainintaan hyvin hoidetusta yhtiöstä.
Hän kertoo esimerkkinä, että törmäsi vähän aikaa sitten myynti-ilmoitukseen, jossa taloyhtiön tilannetta kehuttiin. Taloyhtiön asiakirjoista kuitenkin selvisi, että yhtiöllä on merkittäviä saatavia. Kivijalkaliikehuoneiston omistaja ei ollut lainkaan maksanut vastikkeitaan.
Valkaman mukaan kiinteistönvälittäjälle on riski kertoa yhtiön hyvästä tilanteesta, jos asia ei pidä paikkaansa. Hän sälyttäisi vastuuta myös ostajalle. Yhtiön tilanteesta on tärkeää olla kiinnostunut.
Keskeisin dokumentti on isännöitsijäntodistus, joka kertoo olennaiset tiedot huoneistosta, yhtiön taloudellisesta tilanteesta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista.
Isännöitsijä Kaisa Astala Isännöinti Luotsi Oy:sta kertoo, että isännöitsijäntodistuksen lisäksi ostajan on tärkeää tutustua yhtiöjärjestykseen ja taloyhtiön viimeisimpään tilinpäätökseen.
Pelkän asuntoesitteen pohjalta hän ei harkitsisikaan ostavansa asuntoa.
”Aika leväperäisesti ihmiset ostavat asuntoja. Välillä huomaa, ettei ostaja ole sisäistänyt taloyhtiön tilinpäätöksessä tai yhtiöjärjestyksessä olevia asioita”, Astala sanoo.
Helsingin alueella isännöivällä Astalalla on lähes 30 vuoden kokemus alalta.
Vähän tehtyjä remontteja
Jenni Valkama arvioi, että eniten ikäviä yllätyksiä ostajille aiheuttavat yhtiön korjaushankkeet – tai lähinnä niiden tekemättömyys.
”Ei ehkä ymmärretä, missä kunnossa koko rakennus on ja mitä omistajalle tarkoittaa se, kun niitä korjauksia aletaan tehdä.”
Valkaman mukaan asiakirjojen pohjalta kannattaa pohtia, millaisia korjauksia ostettavassa kohteessa olisi sen iän puolesta pitänyt tehdä ja mitkä korjaukset ovat ajankohtaisia.
”Jos huoneisto on 40–50-vuotias ja yhtiön korjaushistoria näyttää aika tyhjältä, varmasti alkaa lähestyä se hetki, että remontteja joudutaan tekemään”, Valkama sanoo.
Jos kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa ei ole käytetty apuna asiantuntijaa, voivat todelliset korjaustarpeet jäädä piiloon. Selvitys kertoo kunnossapito- ja korjaustoimenpiteistä, jotka taloyhtiö suunnittelee tekevänsä lähivuosina.
Valkaman mukaan yhtiön asiakirjosta, kuten viimeisimmästä yhtiökokouksen pöytäkirjasta, voi käydä ilmi, että jotakin hallituksen ehdottamaa korjaushanketta ei tehdä.
”Vaikka yhtiökokous päättäisi, että jotain hanketta ei siinä hetkessä edistetä, se todennäköisesti tavalla tai toisella tulee eteen joka tapauksessa”, hän sanoo.
Taloyhtiön korjausvelan paisuminen voi johtaa kalliisiin ongelmiin. Jos esimerkiksi vesikatto pääsee niin huonoon kuntoon, että se alkaa vuotaa, vahingoista aiheutuvat kustannukset jäävät osakkaiden maksettaviksi, Kaisa Astala vahvistaa.
Puutteelliset tiedot remonteista
Astalan mielestä toimintakertomuksesta tai kunnossapitotarveselvityksestä tulisi selvitä se, miten taloyhtiöremontit on suunniteltu ja toteutettu.
”Minä en ikinä ostaisi, jos papereissa on sanottu vain, että julkisivuremontti”, hän sanoo.
Astala tähdentää, että samalla nimellä kulkeva remontti voidaan toteuttaa lukuisilla eri tavoilla. Voi olla, että talo on vain pesty ja maalattu tai sitten vanha rappaus on tiputettu täysin alas, korjattu pohjat, verkotettu ja rapattu uudestaan.
Myös etenkin putkien ja märkätilojen tilannetta on Astalasta tärkeää selvittää papereista. Hänen mukaansa on taloja, joissa kylpyhuoneita ei putkiremontin yhteydessä ole remontoitu lainkaan.
Tällaisissa tapauksissa viemärit on usein sukitettu, lattiakaivot pinnoitettu ja käyttövesiputket uusittu pinta-asennuksina. Kylpyhuoneiden vesieristeet ja pinnat on jätetty tekemättä.
”Vaikka siinä huoneistossa, jota on ostamassa, olisi märkätilaremontti tehty ja kaikki olisi kunnossa, haluaisin tietää, onko siellä kaatumassa kylpyhuoneita taloyhtiön niskaan tulevaisuudessa”, Astala sanoo viitaten taloyhtiön vastuuseen esimerkiksi vesieristeiden uusimisesta.
Yhtiö ei ole saanut lainaa
Jos taloyhtiö on hakenut lainaa korjaushanketta varten ja saanut hylkäävän päätöksen useammalta pankilta, tämä tulisi Valkamasta lain mukaan mainita isännöitsijäntodistuksessa.
”Se, että onko se kaikissa tilanteissa siellä, on sitten hyvä kysymys. Varsinkin, jos yhtiössä ei ole ammatti-isännöintiä, voi olla, että tietoa ei haluttaisi sinne laittaa, vaikka se kertoo tosi olennaista asiaa yhtiön tilanteesta.”
Valkama tähdentää, että tieto on olennainen asunnon hinnan määräytymisen kannalta. Lisäksi se ohjaa pohtimaan, mikä yhtiön tulevaisuus on. Saadaanko välttämättömiä remontteja jatkossa tehtyä lainarahalla vai pitääkö ostajan olla valmis maksamaan osuutensa?
”Jos asunto sijaitsee sellaisella alueella, jossa väestö vähenee, voi olla, että osakkeiden myynnissä on jatkossa ongelmia”, Valkama lisää.
Vastike on hyvin matala
Asiantuntijoiden mukaan poikkeuksellisen matala hoitovastike voi tilanteesta riippuen olla joko varoitusmerkki tai positiivinen asia. Vastikkeet selviävät isännöitsijäntodistuksesta ja asunnon myynti-ilmoituksesta.
Astalan mukaan on virheellistä verrata omaa hoitovastiketta suoraan naapuritalon vastikkeeseen, koska siihen vaikuttavat monet syyt.
Kannattaa selvittää, mistä vastiketaso johtuu.
Astala opastaa tutkimaan vastikerahoituslaskelmaa. Laskelma on osa tilinpäätöstä. Se kertoo taloudellisesta tilanteesta: mihin tarkoitukseen vastikkeita on kerätty ja onko esimerkiksi hoitovastike riittänyt kattamaan hoitokulut.
Alhainen vastike voi kertoa siitä, että yhtiö on varakas ja saa vuokratuloja liikehuoneistoista tai asunnoista. Kenties hoitovastiketta on saatu alas energiaremontilla. Taloyhtiöllä voi olla merkittävä määrä edellisten vuosien hoitoylijäämää, minkä vuoksi vastiketasoa voidaan pitää alempana.
Valkama täydentää, että esimerkiksi kunnossapitovastuuseen liittyvät poikkeukset voivat laskea vastiketta. Pienemmissä yhtiöissä esimerkiksi talvikunnossapito voidaan hoitaa osakkaiden voimin ilman ammattitekijää.
Toisaalta alhainen vastike voi kertoa myös siitä, että taloyhtiötä ei hoideta riittävän hyvin eikä vastiketta haluta korottaa, vaikka pitäisi.
Jos vastikkeet ovat olleet alijäämäisiä eli hoitokuluihin on pidemmällä aikavälillä mennyt enemmän varoja kuin niitä on kerätty, yleensä yhtiössä on Valkaman mukaan paineita nostaa hoitovastiketta.
”Olen kuullut, että vastiketta on virheellisesti pidetty liian matalalla, koska korkeampi vastike näyttäisi pahalta myyntipapereissa”, Astala kauhistelee.
Hänestä peruste on täysin järjetön. Isännöitsijän tehtävä olisi puuttua tilanteeseen.
Astalan mukaan oikea vastiketaso on sellainen, jolla pystytään varmistamaan suunnitelmallinen ja pitkäjänteinen kiinteistön ylläpito, huolto ja kehittäminen. Sillä varmistetaan taloyhtiön arvon säilyminen.
Hyvin hoidetulla taloyhtiöllä on aina riittävä vuosikorjausbudjetti, jossa on varauduttu kohtalaisiin ennalta-arvaamattomiin menoeriin. Maksuvalmiuden ylläpitoon suositellaan kolmen kuukauden vastikekertymää.
Lopulta kyse on kuitenkin taloyhtiön strategiasta eli siitä, mitä yhtiö haluaa vastiketasollaan tehdä.
Taloyhtiöllä on saatavia
Tilinpäätöksestä käy ilmi, onko yhtiöllä tilinpäätöshetkellä paljon saatavia, kuten maksamattomia vastikkeita. Astala huomioi, että rästien mahdollisuutta on syytä arvioida myös tulevaisuudessa.
Isännöitsijäntodistuksesta taas selviävät mahdolliset vireillä olevat riita-asiat.
”Jos on jo merkittäviä maksurästejä muilla osakkailla tai avoimia riita-asioita, jotka liittyvät esimerkiksi kunnossapidon tarpeisiin, nämä ovat vähän hälytysmerkkejä”, Valkama sanoo.
Osakkeenomistajan maksuvaikeudet muodostuvat pahimmassa tapauksessa muiden osakkaiden ongelmaksi. Astalan mukaan etenkin uusissa taloyhtiöissä suuret yhtiölainaosuudet ja erittäin korkeat pääomavastikkeet ovat riski, jota ostajat eivät aina tiedosta.
Jos osakas ei maksa rahoitusvastikkeitaan, taloyhtiö päättää huoneiston hallintaanotosta enintään kolmen vuoden ajaksi. Hallintaanotetun asunnon saatavat vaikuttavat aina taloyhtiön maksuvalmiuteen. Astalan mukaan ongelmat vain suurenevat, jos asunnosta saatavat vuokratulot eivät kata edes sen hoito- ja pääomavastikkeita.
”On syytä ymmärtää se riski, että vaikka minun asunnossani lainaosuus olisi maksettu, loppupeleissä yhteisvastuullisesti vastataan maksuhäiriöiden aiheuttamista hallintaanotoista, niiden kustannuksista, vaikutuksista maksuvalmiuteen ja saatavista”, Astala sanoo.
Nouseeko tonttivuokra?
Jos taloyhtiö on vuokratontilla, tonttivuokra sisältyy hoitovastikkeeseen. Tontin vuokraan tehtävät korotukset siis tuntuvat asukkaiden kukkarossa.
Astala kiinnittäisi huomiota ensin siihen, milloin tontin vuokrasopimus on tehty. Jos sopimus on vasta uusittu, usein vuokrankorotus on porrastettu vuosittain.
Esimerkiksi Helsingin kaupunki on viime vuosina nostanut tonttivuokria useilla alueilla, kun vanhat vuokrasopimukset ovat umpeutuneet. Ensimmäisenä vuonna taloyhtiö maksaa 50 prosenttia uudesta vuokrasta. Vuokra nousee niin, että yhtiö maksaa täysimääräisesti uutta vuokraa 10 vuoden kuluttua sopimuksen alkamisesta.
Astalasta on tärkeää tietää, paljonko tontin vuokran suuruus on neliötä kohden kuukaudessa. On hyvä selvittää, paljonko se on nyt ja paljonko se on sitten, kun vuokra on 100 prosenttia.
”Siitä voi ihan konkreettisesti tulla yllättävä lisäkulu ostajalle, jos ei ole tajunnut selvittää asiaa tarpeeksi hyvin”, Astala sanoo.
”Usein unohdetaan, että kaiken päälle tulevat vielä indeksikorotukset”, hän lisää.
Astala opastaa selvittämään, kuka tontin omistaa: onko vuokranantaja kaupunki vai jokin yksityinen taho.
Riitatilanteet
Yhtiössä voi olla avoimia riita-asioita, jotka käyvät ilmi isännöitsijäntodistuksesta.
Jos yhtiössä on esimerkiksi jonkin asunnon hallintaanotto vireillä meluhäiriötilanteen takia, sen pitäisi Valkaman mukaan olla isännöitsijäntodistuksessa. Tilanne voi olennaisesti vaikuttaa huoneistojen käyttämiseen.
Kaikki kiistat ja häiriöt eivät papereista selviä. Valkaman mukaan myyjältä voi kysyä, onko meluhäiriöitä tai muuta vastaavaa ollut rapussa.
”Ehkä tämä jää vähän epämääräiseksi, koska ei kukaan hirveän herkästi halua kertoa sitä, että naapurissa on järkyttävät bileet joka viikonloppu tai muuta jatkuvaa haittaa. Sehän voi olla periaatteessa muuton syy, mutta kyllä myyjän pitäisi ne olennaiset asiat kertoa”, Valkama muotoilee.
Yksi tapa saada tietoa talon ilmapiiristä on pysäyttää talon rappukäytävässä vastaantuleva asukas.
Hyvin hoidettu yhtiö
Hyvin hoidettua taloyhtiötä hoidetaan suunnitelmallisesti. Valkaman mukaan rakennuksen kuntoa selvitetään aktiivisesti ja tarvittavia korjauksia tehdään oikea-aikaisesti.
Valkaman mukaan jatkuvat asumisen kustannukset ovat edullisimmat yhtiössä, jossa korjataan ennakoiden. Kun vahinko on jo tapahtunut, korjauskustannukset kohoavat.
Astala vahvistaa, että suunnitelmallinen ja ennakoiva kunnossapito on kaiken perusta. On osakkaiden ja taloyhtiön hallituksen yhteinen vastuu, että kalliin omaisuuden arvon säilyy ja toivottavasti myös kasvaa.
”Kun taloyhtiö on hyvin hoidettu, silloin arjen asuminen on siellä vaivatonta ja turvallista”, hän sanoo.
